Mediante el acuerdo de alquiler con opción a compra, el arrendador concede al arrendatario la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato de compraventa sobre la vivienda arrendada, que ha de realizarse en un plazo concreto y en unas determinadas condiciones.

A diferencia del contrato de compraventa -en el que la oferta de venta y aceptación de compra se producen en el mismo momento-, en este caso el propietario y arrendador emite la oferta y compromiso de venta a la hora de firmar el contrato de alquiler, mientras que la aceptación por parte del inquilino o comprador se difiere en el tiempo. Es decir, el propietario se obliga a vender si el arrendatario decide comprar, pero sin que la adquisición suponga una exigencia para el inquilino.

Debe tenerse en cuenta que en los contratos por los cuales se posibilite al inquilino el ejercicio de la opción de compra el promotor deberá cobrar IVA en cada recibo mensual. 

Los inquilinos de viviendas protegidas calificadas en régimen de arrendamiento con opción de compra podrán ejercitar dicha opción en el período temporal que acuerden con el promotor dentro del plazo de vigencia del régimen de protección, y conforme a las siguientes condiciones:

a) Quienes decidan ejercer la opción de compra en el momento de firmar el contrato inicial de arrendamiento, no tendrán que acreditar el cumplimiento de los requisitos de acceso a vivienda protegida en el momento de efectuarse la correspondiente compraventa.

En los casos en los que la opción de compra se ejerza con posterioridad, los adjudicatarios deberán cumplir los siguientes requisitos de acceso, en el momento en que se efectúe la correspondiente compraventa:

- Que los ingresos familiares ponderados de los adquirentes no superen 6,5 veces el IPREM, en el último período impositivo cuyo plazo de presentación de declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas haya concluido en la fecha en que se produzca la transmisión.

- Que los adquirentes, o cualquier otro miembro de su unidad familiar no sean titulares del dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre alguna otra vivienda o parte alícuota de la misma, salvo que se cumplan conjuntamente los requisitos de inadecuación y ofrecimiento establecidos en el artículo 17 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra.

b) Permanencia previa mínima de doce meses en régimen de alquiler, y seis meses en el caso de viviendas de precio pactado. Deberán haber transcurrido cinco años desde la calificación definitiva de las viviendas. 

c) Que el arrendatario esté al corriente de todos los gastos relacionados con el arrendamiento de la vivienda en el momento ejercer la opción de compra o el derecho preferente de adquisición.

d) Que el precio de venta no sea superior al establecido para el año en que se produzca la transmisión para las viviendas protegidas y sus anejos en segunda transmisión.

Del precio máximo de venta que corresponda a la vivienda protegida en el momento de ejercitar la opción de compra se descontará una cuantía equivalente al 20 % del precio de las rentas abonadas durante los cinco últimos años de permanencia en alquiler. La citada cantidad se calculará mediante la mera suma aritmética de las cantidades efectivamente abonadas durante los últimos cinco años.

Tributación del alquiler con opción de compra

Si al suscribirse el contrato de arrendamiento, el adjudicatario se comprometiera a ejercitar la opción de compra en el plazo establecido, se deberá pagar en dicho momento el IVA correspondiente al precio total de la vivienda incrementado con el importe de los alquileres del periodo que transcurra entre la fecha del contrato de arrendamiento y la del ejercicio de la opción de compra.

Por otra parte, si el adjudicatario suscribiera un contrato de arrendamiento en el que se reservara la posibilidad de ejercitar la opción de compra en un plazo determinado, cada recibo de alquiler se incrementará con el IVA correspondiente y, si al concluir el plazo establecido, se ejercitara la opción de compra, el comprador pagará el IVA sobre el precio de venta en el momento del ejercicio de dicha opción.